そもそも不動産情報ってなに!?パート4

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は前回の続きで、非公開情報のご説明と未公開情報・非公開情報…の違いなどについて、ご説明します。

非公開情報ってどんな情報?

みなさんにお尋ねいたします。「非公開情報」のイメージって如何でしょうか?

あまりいい響きではないですよね。
それに不思議ですね。何故公開しないのでしょうか?公開しないと買主は見つからないのに?

実はこの非公開情報というのが曲者なのです。非公開情報は、いろいろなケースがあります。

私の場合は「不動産情報を公開する」とは不動産流通機構:レインズ(*1)に「登録する」ことが公開することと定義してお話ししています。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

売主が不動産会社の場合

売主が不動産会社の場合は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がないので情報を公開しない場合があります。
つまり、不動産会社の販売戦略上の判断で公開しないわけです。

都心の建売住宅(分譲住宅)は公開しない場合が多い

例えば、建売住宅(分譲住宅)を販売する際に自社で販売部隊を抱えている不動産会社の場合は、よほど売れ残らない限り公開しません。
要するに、他の不動産会社に手数料を払ってまで販売を手伝ってもらう戦略ではないためです。

なので、このような不動産会社は他の媒体を使って自社で販売活動をすることになるのですが、その媒体が未だに新聞折込のチラシ(紙媒体)が一番有効なのが、面白いですね。
逆にこのような媒体が有効だから自社販売という戦略が取れる鍵なのです。
都心の新築一戸建住宅が欲しい場合はチラシをチェック!です。

郊外の大規模な分譲住宅地は別として、都心のミニ開発程度の建売住宅の規模はせいぜい1〜20戸程度で、その住宅を購入する買主は現場の近くに住まわれている確率が圧倒的に高いからです。

この程度の戸数であれば地元に広告活動すればほとんどの場合、売りきることができます。
なので、地元を中心に新聞折込チラシ・ポスティングチラシを入れ直接、買主を募集するという戦略でも成立するわけです。

自社で販売部隊を抱えている不動産会社の場合、このような戦略をとる不動産会社が多いようです。
逆に言えば、その物件の近くに住んでいなければ、早い段階で情報を入手することができないとも言えます。

不動産流通機構:レインズ(*1)登録しなくてもいい物件情報が他にも

前回媒介契約の種類のお話しをしましたが、一般媒介契約はレインズ登録の義務がないことをご紹介しました。
これは複数の不動産会社に売却依頼できるので情報の独占が無いとのことで、レインズ登録の義務を課さないことにしたのでしょうが、不動産会社一社だけに一般媒介契約で売却依頼を請け負ったとしたらどうでしょう?
合法的にレインズ登録しなくてもいい事になり、非公開情報とする事ができてしまいます。
なぜか、このような非公開情報が多くあると言われています。

まとめ

非公開情報とは不動産流通機構:レインズ(*1)に合法的に登録しなくてもいい物件情報で、未公開情報とは登録義務のある物件情報で登録前の物件情報です。

未・非公開情報と潜在情報が水面下の物件情報であり、いいものから順番に売れていきます。
そして、水面下では売れなかった物件情報が、やがて公開情報となってみなさんの目に触れることになります。

では、水面下情報を入手するにはどうすればいいのでしょうか?
もう、お分かりですよね!不動産会社の直接のお客様になっておけばいいのです。しかも、100社単位の不動産会社とです。

次回は、「二次情報」についてお話しさせていただきます。

そもそも不動産情報ってなに!?パート3

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は
3.未公開情報
4.非公開情報

…の違いなどについて、ご説明します。
多くのみなさんは、「未公開情報・非公開情報って、なに?」と思われるでしょうね。

不動産情報の本丸、未公開情報・非公開情報

氷山の例えで言いますと、
公開情報:未・非公開情報 = 3:7 くらいのイメージです。

そうです、圧倒的に未・非公開情報の方が多いのです。
そして買主にとって新鮮で価値の高い情報が多いのも圧倒的に未・公開情報です。
「ウソ!」と思われるでしょうが、これが事実です。

不動産情報ははじめ、すべて未・非公開情報なのです。
そしてよい物件から順番に売れて行き、水面下で売れなかった物件がやがて、ネットの不動産情報サービスなどでみなさんがいつでも目のすることができる公開情報となるのです。

未公開情報とは?

言葉通りに解釈すると、未だ公開していない情報と言うことになりますが、不動産流通システムではもう一つの意味があり、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がある仲介物件情報と言う意味があります。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である、全国4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

日本の不動産流通システムは媒介制度

少し専門的になってしまいますが、不動産情報をお話しする際に避けられないのでお話ししましょう。日本の不動産流通システムでは、売主から売却を依頼される際、媒介契約を締結することになります。

媒介契約は下の三種類があります。

①一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができます。
レインズ登録義務なし
業務報告の義務なし
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

②専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができません。
レインズに契約締結後実働7日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます

③専属専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することはできません。
レインズに契約締結後実働5日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

一般媒介契約以外は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務があり、不動産会社で言うところの未公開情報とは、この②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した物件情報のことを言います。

未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません

②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した場合、レインズに登録する事になるのですが、なぜかルールとして不動産会社は登録までに7日なり5日の多少の時間が与えられています。

登録までのわずかな時間の間で、不動産会社はこの情報の物件を買ってくれる買主を必死で探すことになります。

運よく買主を探すことができれば両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)ができ、「めでたしめでたし」なのですが、時間内に探せなければレインズに登録し他の不動産会社と情報を共有し、買主の紹介を受け共同仲介:片手取引となるわけです。

ところが、すぐにそうならないところが日本の流通システムの不思議なところで、実態はまだまだルール通りレインズに登録しない不動産会社が多く、価値の高い情報ほど両手取引を目指して買主を水面下で探し続けることになります。
レインズの設立意義通り円滑な流通システムとはならないのが現場です。

また、レインズに登録しても「広告一切禁止」等の制約入りの登録で他社に広告活動をさせないようにできるルールとなっているのです。
これは狭義の意味での非公開情報になります。

まとめ

不動産情報は初め、すべて未・非公開情報です。

未・非公開情報こそが不動産情報の本丸です。質・量ともに価値の高い情報が多く、水面下でいい情報から売れてしまい、公開されることはありません。

不動産会社は、両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)がしたいので買主を自ら探したいと思っています。

なので、未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません。
価値の高い情報ほど公開されない傾向があります。

要するに、買主が新鮮で価値の高い情報を手に入れるには、不動産会社の直接のお客さんになっておかなければなりません。
それも2~3社程度ではなく100社単位の不動産会社のお客さんになっておく必要があります。

長くなりましたので、公開情報のお話と、未・非公開情報との違いについては、次回でご説明いたします。

そもそも不動産情報ってなに!?パート1

こんにちは、佐海のおっちゃんです。
今日は不動産情報の情報化について、みなさんに分かりやすくお届けします。

みなさんにお聞きしますが、不動産情報ってなんでしょうか?

まず

①だれが?
②いつ?
③どのようにして?
④誰のために?

みなさんにお伝えするのでしょう?

答えは…?

①だれが?
不動産会社の営業担当者です。

②いつ?
不動産会社の営業担当者が売却希望者(売主)の依頼を受け
→調査→査定→値付け(売り出し価格)→媒介契約を締結し、それから行われます。

③どのようにして?
不動産会社の営業担当者が、売主と媒介契約書(売却依頼書)の中で取り決めた売買価格や引渡し時期等と、営業担当者が調査した該当物件のいろいろな情報を、一定のルール(*1)のもと情報を整理し情報化します。

④誰のために?
買主(購入検討者)さんのみなさんにお伝えできるよう情報化します。

*1:ルール
不動産情報をみなさんにお伝えする場合、記載しなければならない最低限の記載事項と、真逆に記載・表示してはならない文書(文言)等の取決めが、「宅地建物取引業法等」並びに「不動産の表示に関する公正競争規約」等で決められています。
要は、最低限の情報提供と紛らわしい表現やあおった表現を禁止しています。

では、なぜ情報化するのでしょうか?

なぜルールを決めてまで情報化するのでしょうか!?
不動産会社共通の流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せ、公開情報として流通させることにより、スピーディーな取引を実現するために情報化するわけです。
しかし、それがなかなか行われていないのが我が国の不動産情報・市場の実情です。

不動産会社の営業担当者は、売主と媒介契約書(売却依頼書)を交わし、該当物件の情報を整理し、買主(購入希望者)さんにいつでも説明できるように情報化しておくのですが、殆どの場合、すぐには流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せず、一般に公開しません。(レインズには載せても非公開とすることが出来ます)

*2:不動産流通機構:レインズ
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

ここからが、ユニークな我が国の不動産流通制度(媒介制度)のお話です。

我が国の不動産流通制度(媒介制度)は、売主さんから売却依頼を受け、同時に買主さんを直接探し、売主・買主さんの両方から手数料が貰える両手取引が可能です。
手数料が倍になるなんて、すごいですよね!
両手取引は、最高裁の判例でも民法で禁じている「双方代理」とは解釈されていません。

つまり不動産会社の営業担当者は、売主さんが自分の物件を売る活動をする際の事務的な業務や買主さんを探す手助けをしていると解釈されており、双方代理には当たらないとされているのです。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1613
媒介業者は、売主の代理人として行動したり、買主の代理人として行動するわけではなく、また、契約の一方の当事者になるわけでもないので、何ら民法第108条の双方代理や自己契約の禁止規定に抵触するものではない。単に、媒介の受託者として、売主・買主双方に対し、それぞれ公正中立な媒介業務を行うべく「善管注意義務」と「報告義務」などの受託者としての義務を負うに過ぎない(民法第656条、第644条、第645条等)。

不動産会社としては、当然に利益の最大化を図るのは当然であり、最大化に向け企業努力しないのは、企業として失格です。
なので
本来、買主(購入検討者)さんの為の情報化であるにも関わらず、不動産会社は、自社で買主さんを探す過程でとても面白い事に、不動産情報の買主(購入検討者)さんに対する公開までに段階を踏むことになります。

その結果、不動産情報は

1.公開情報
2.二次情報
3.未公開情報
4.非公開情報
5.潜在情報

の段階的に分けられることになります。

次回は、1.~5.の各段階情報について詳しく解説いたします。

不動産に「掘り出し物」はあるのでしょうか? パート1

有ります!

ズバリ!みなさんの「掘り出し物」は相場の10%が限度です。
例えば2,000万円が相場のマンションの場合、1,800万円で買うことができれば凄い「掘り出し物」です。極レアではありますが、これぐらいで買えることがあります。(とてもラッキーですね。)

でもこれ以上は無理です。これだけ安ければ、買いたい買主さんが他にもいくらでもいるからです。
ですから、相場の15%も安い物件はほぼ存在しません。そこまで安くしなくても売れてしまうからです。

面白い事に相場の20%安い物件は存在します。でも、一般の買主さんが買う事はできません。なぜか?「プロ」そう不動産会社が買ってしまうからです。

そもそも不動産情報には、みなさんが見る事の出来る「公開情報」と普段みなさんがなかなか見る事のできない「水面下の情報」があります。
「公開情報」とは、みなさんがスマホやPCでいつでも見れる情報や不動産会社へ行き紹介してもらえる(※1)レインズ情報などです。

※1:レインズ情報
レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

「水面下の情報」とは、未・非公開情報や市場に出る前の潜在情報、不動産会社各社それぞれが少しづつもっている情報です。実はこれらの物件の売主の売却理由には様々なものがあり、現実の社会の厳しさを垣間見ることができます。

「水面下の情報」の売却理由を大きく二つに分けてみますと
①ポジティブ(前向きな理由)
②ネガティブ(後向きな理由)
と言うとなんだかかよくわかりませんが、

①のポジティブ(前向きな理由)な理由の場合は全然問題なく、水面下でいい物件から順番に売れて行き、売れなければやがて「公開情報」となるものです。

一方、②ネガティブ(後向きな理由)な具体的理由は

❶住宅ローンが払えなくなった
❷何らかの理由で急いで換金する必要がある場合
❸相続財産を分割するため

などの理由で、要するに早くお金に換え、返済に充てたり分けたりする必要がある場合と言えます。中には競売などの情報として公開される場合があります。

ネガティブな売却理由の場合はとんでもない「掘り出し物」と言う事になりますが、残念ながら一般の買主さんはほぼ買うことができません。
ここが不動産屋さんの不動産屋さんたる所以で、このような情報は不動産会社に真っ先に入り、どこかの不動産会社が再販商品として、または自社資産として買い取ることになるからです。

買取価格はケース・バイ・ケースですが、概ね相場の20%OFFが一つの目安です。
相場が2,000万円のマンションの場合は1,600万円と言うことになります。

一般の買主さんからすればよだれの出るような物件ですが、
不動産会社はこの買い取った物件(居住用の場合)をほとんどの場合、商品として再販して、市場に2,000万円で売りに出されることになります。

なぜ、相場の20%OFFが不動産会社が買い取る目安になるかというと買取→
再販→回収(決済)までに下記の諸費用が必要だからです。

  1. 買取時に仲介会社に支払う手数料が約55万円
  2. 登記費用(所有権移転・抵当権設定・司法書士手数料等)数十万円
    精算金(固定資産税・管理費等)数万円
  3. 室内手直し費用が数十万円(3~5%程度)
  4. 銀行よりの借入費用・金利の支払い(数十万円:再販時の決算時まで)
  5. 再販時の不動産会社に支払う仲介手数料(2,000万円で再販の場合)68万円
  6. 売却益に対する税金

上記をすべて考慮してスムーズに再販できた場合、約150万円強の利益となります。
約250万円が経費として消えていき、なかなか売れず回収が遅れるようなことがあれば銀行からの借入金の金利の支払いや広告経費がかさみ利益がどんどん減って行き最悪は赤字も覚悟しなければなりません。
ということで如何に不動産会社と言えどもこれ以上は高く買う事はなかなか難しようです。

人気マンションの場合はすぐ売れるのでもう少し高く買います。
しかし、一戸建ての買取は物件の総額や室内の保守状態で大きく変わる場合があるのと、再販時の買主さんの評価にばらつきがあり不動産会社と言えどもとても難しいものがあります。
逆に、如何に不動産会社と言えども20%以上安く買おうとするとライバルとの争いに負けてしまうのでおのずと買取の相場ができてしまうのです。

「掘り出し物」は、みなさんが買うことのできる「掘り出し物」の物件と不動産会社が買う「商品」としての「掘り出し物」の二重価格構造になっています。

保存保存

保存保存