そもそも不動産情報ってなに!?パート4

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は前回の続きで、非公開情報のご説明と未公開情報・非公開情報…の違いなどについて、ご説明します。

非公開情報ってどんな情報?

みなさんにお尋ねいたします。「非公開情報」のイメージって如何でしょうか?

あまりいい響きではないですよね。
それに不思議ですね。何故公開しないのでしょうか?公開しないと買主は見つからないのに?

実はこの非公開情報というのが曲者なのです。非公開情報は、いろいろなケースがあります。

私の場合は「不動産情報を公開する」とは不動産流通機構:レインズ(*1)に「登録する」ことが公開することと定義してお話ししています。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

売主が不動産会社の場合

売主が不動産会社の場合は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がないので情報を公開しない場合があります。
つまり、不動産会社の販売戦略上の判断で公開しないわけです。

都心の建売住宅(分譲住宅)は公開しない場合が多い

例えば、建売住宅(分譲住宅)を販売する際に自社で販売部隊を抱えている不動産会社の場合は、よほど売れ残らない限り公開しません。
要するに、他の不動産会社に手数料を払ってまで販売を手伝ってもらう戦略ではないためです。

なので、このような不動産会社は他の媒体を使って自社で販売活動をすることになるのですが、その媒体が未だに新聞折込のチラシ(紙媒体)が一番有効なのが、面白いですね。
逆にこのような媒体が有効だから自社販売という戦略が取れる鍵なのです。
都心の新築一戸建住宅が欲しい場合はチラシをチェック!です。

郊外の大規模な分譲住宅地は別として、都心のミニ開発程度の建売住宅の規模はせいぜい1〜20戸程度で、その住宅を購入する買主は現場の近くに住まわれている確率が圧倒的に高いからです。

この程度の戸数であれば地元に広告活動すればほとんどの場合、売りきることができます。
なので、地元を中心に新聞折込チラシ・ポスティングチラシを入れ直接、買主を募集するという戦略でも成立するわけです。

自社で販売部隊を抱えている不動産会社の場合、このような戦略をとる不動産会社が多いようです。
逆に言えば、その物件の近くに住んでいなければ、早い段階で情報を入手することができないとも言えます。

不動産流通機構:レインズ(*1)登録しなくてもいい物件情報が他にも

前回媒介契約の種類のお話しをしましたが、一般媒介契約はレインズ登録の義務がないことをご紹介しました。
これは複数の不動産会社に売却依頼できるので情報の独占が無いとのことで、レインズ登録の義務を課さないことにしたのでしょうが、不動産会社一社だけに一般媒介契約で売却依頼を請け負ったとしたらどうでしょう?
合法的にレインズ登録しなくてもいい事になり、非公開情報とする事ができてしまいます。
なぜか、このような非公開情報が多くあると言われています。

まとめ

非公開情報とは不動産流通機構:レインズ(*1)に合法的に登録しなくてもいい物件情報で、未公開情報とは登録義務のある物件情報で登録前の物件情報です。

未・非公開情報と潜在情報が水面下の物件情報であり、いいものから順番に売れていきます。
そして、水面下では売れなかった物件情報が、やがて公開情報となってみなさんの目に触れることになります。

では、水面下情報を入手するにはどうすればいいのでしょうか?
もう、お分かりですよね!不動産会社の直接のお客様になっておけばいいのです。しかも、100社単位の不動産会社とです。

次回は、「二次情報」についてお話しさせていただきます。

そもそも不動産情報ってなに!?パート3

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は
3.未公開情報
4.非公開情報

…の違いなどについて、ご説明します。
多くのみなさんは、「未公開情報・非公開情報って、なに?」と思われるでしょうね。

不動産情報の本丸、未公開情報・非公開情報

氷山の例えで言いますと、
公開情報:未・非公開情報 = 3:7 くらいのイメージです。

そうです、圧倒的に未・非公開情報の方が多いのです。
そして買主にとって新鮮で価値の高い情報が多いのも圧倒的に未・公開情報です。
「ウソ!」と思われるでしょうが、これが事実です。

不動産情報ははじめ、すべて未・非公開情報なのです。
そしてよい物件から順番に売れて行き、水面下で売れなかった物件がやがて、ネットの不動産情報サービスなどでみなさんがいつでも目のすることができる公開情報となるのです。

未公開情報とは?

言葉通りに解釈すると、未だ公開していない情報と言うことになりますが、不動産流通システムではもう一つの意味があり、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がある仲介物件情報と言う意味があります。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である、全国4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

日本の不動産流通システムは媒介制度

少し専門的になってしまいますが、不動産情報をお話しする際に避けられないのでお話ししましょう。日本の不動産流通システムでは、売主から売却を依頼される際、媒介契約を締結することになります。

媒介契約は下の三種類があります。

①一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができます。
レインズ登録義務なし
業務報告の義務なし
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

②専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができません。
レインズに契約締結後実働7日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます

③専属専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することはできません。
レインズに契約締結後実働5日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

一般媒介契約以外は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務があり、不動産会社で言うところの未公開情報とは、この②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した物件情報のことを言います。

未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません

②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した場合、レインズに登録する事になるのですが、なぜかルールとして不動産会社は登録までに7日なり5日の多少の時間が与えられています。

登録までのわずかな時間の間で、不動産会社はこの情報の物件を買ってくれる買主を必死で探すことになります。

運よく買主を探すことができれば両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)ができ、「めでたしめでたし」なのですが、時間内に探せなければレインズに登録し他の不動産会社と情報を共有し、買主の紹介を受け共同仲介:片手取引となるわけです。

ところが、すぐにそうならないところが日本の流通システムの不思議なところで、実態はまだまだルール通りレインズに登録しない不動産会社が多く、価値の高い情報ほど両手取引を目指して買主を水面下で探し続けることになります。
レインズの設立意義通り円滑な流通システムとはならないのが現場です。

また、レインズに登録しても「広告一切禁止」等の制約入りの登録で他社に広告活動をさせないようにできるルールとなっているのです。
これは狭義の意味での非公開情報になります。

まとめ

不動産情報は初め、すべて未・非公開情報です。

未・非公開情報こそが不動産情報の本丸です。質・量ともに価値の高い情報が多く、水面下でいい情報から売れてしまい、公開されることはありません。

不動産会社は、両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)がしたいので買主を自ら探したいと思っています。

なので、未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません。
価値の高い情報ほど公開されない傾向があります。

要するに、買主が新鮮で価値の高い情報を手に入れるには、不動産会社の直接のお客さんになっておかなければなりません。
それも2~3社程度ではなく100社単位の不動産会社のお客さんになっておく必要があります。

長くなりましたので、公開情報のお話と、未・非公開情報との違いについては、次回でご説明いたします。