そもそも不動産情報ってなに!?パート7

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は、いよいよ
そもそも不動産情報ってなに!?。シリーズの最終回です。

前回までのお話しで、不動産会社がどうして情報を公開したがらないは、お分かりになったと思います。
では、改めて「公開情報」とはなんでしょう?

私の場合は「不動産情報を公開する」とは不動産流通機構:レインズに「登録する」ことが公開することと定義してお話ししています。
物件情報をお探しの買主は、ネット時代の現在どのようにして物件情報を探しているのでしょうか。

買主が物件情報を探す方法は30年前から基本的に変わっていない

改めて、物件情報を探されている方にお尋ねいたします。
みなさんは、物件情報をどのようにして探されていますか?

①Netで不動産ポータルサイトを閲覧して探す。
不動産会社が売りたい公開物件情報が広告として掲載されている。

②新聞折り込み・専門誌などの紙媒体で探す。
不動産会社が売りたい物件情報で、相対的に新鮮な物件情報が広告として掲載されている。

③不動産会社へ行き探す。
レインズ情報とその不動産会社だけの未・非公開・2次情報がある。

みなさんだいたいこんな具合ですね

確かに、30年前には①のネットはほぼなかったです。では、①で探した物件情報で即、買った方はどれほどいらっしゃるでしょうか。

結局、良さそうな物件情報を不動産ポータルサイトにたくさん掲載している不動産会社を選びだし、連絡を取り、その後、ちがう物件情報の提供を受け検討すると言う流れになります。
また、たいへん充実したコンテンツを搭載した不動産ポータルサイトで、相場やもろもろの勉強をするのに、みなさん利用されています。
不動産会社の営業担当者も勉強に利用している方がいるくらいです。
不動産ポータルサイトは相場などの勉強と、不動産会社選びに利用されているのです。

と言う訳で、みなさんの物件情報を探す方法は30年前から基本的に、なんら変わっていないのです。
本当に欲しい物件情報は、なかなか探せない。

公開情報の物件が決して悪い訳ではありません。ただ、相場に対して割高の物件が多いだけです。

その理由は、今まで十分にお話ししてきた通り、売主は1円でも高く売りたいからです。
なので、公開情報では即、買主にとって「価格」と「スッペク(築年数・駅からの距離・大きさ・その他)」が釣り合った良い情報がなく、なかなか探せないのです。

「公開情報」の中から上手く買う方法はあるのでしょうか?

あります。
みなさんが探されている地域で、予算の15%くらいまで上限にして予算内であれば欲しいと思う物件情報を選び出し、その公開情報の不動産会社(元付け)の担当者全員のお客様になり、予算をはじめ購入希望条件を伝えておくことです。
万一、価格交渉が可能な場合、担当者は間違いなく教えてくれます。
また、2次情報となった場合も教えてくれるので、タイミングがよければ上手く買う事ができます。

みなさんは、何社の担当者と繫がることができるでしょうか?

「公開情報」の売主は真剣に良い買主を探して売りに出してる訳で、冷やかしで売りに出している方はいません。
なので、自分自身で納得できればいずれは売ることになります。少々、納得する時間が必要なだけです。

まとめ

買主が物件情報を探す方法は30年前から基本的に変わっていません。
不動産ポータルサイトは不動産会社が売りたい公開物件情報が広告として掲載されている。不動産ポータルサイトは相場などの勉強と、不動産会社選びに利用されています。
公開情報の物件が決して悪い訳ではありません。ただ、相場に対して割高の物件が多いだけです。
売主は、自分自身で納得できればいずれは売ることになります。少々、納得する時間が必要なだけです。

次回は、売主の立場に立って、うまく売る方法について、お話しさせていただきます。

そもそも不動産情報ってなに!?パート1

こんにちは、佐海のおっちゃんです。
今日は不動産情報の情報化について、みなさんに分かりやすくお届けします。

みなさんにお聞きしますが、不動産情報ってなんでしょうか?

まず

①だれが?
②いつ?
③どのようにして?
④誰のために?

みなさんにお伝えするのでしょう?

答えは…?

①だれが?
不動産会社の営業担当者です。

②いつ?
不動産会社の営業担当者が売却希望者(売主)の依頼を受け
→調査→査定→値付け(売り出し価格)→媒介契約を締結し、それから行われます。

③どのようにして?
不動産会社の営業担当者が、売主と媒介契約書(売却依頼書)の中で取り決めた売買価格や引渡し時期等と、営業担当者が調査した該当物件のいろいろな情報を、一定のルール(*1)のもと情報を整理し情報化します。

④誰のために?
買主(購入検討者)さんのみなさんにお伝えできるよう情報化します。

*1:ルール
不動産情報をみなさんにお伝えする場合、記載しなければならない最低限の記載事項と、真逆に記載・表示してはならない文書(文言)等の取決めが、「宅地建物取引業法等」並びに「不動産の表示に関する公正競争規約」等で決められています。
要は、最低限の情報提供と紛らわしい表現やあおった表現を禁止しています。

では、なぜ情報化するのでしょうか?

なぜルールを決めてまで情報化するのでしょうか!?
不動産会社共通の流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せ、公開情報として流通させることにより、スピーディーな取引を実現するために情報化するわけです。
しかし、それがなかなか行われていないのが我が国の不動産情報・市場の実情です。

不動産会社の営業担当者は、売主と媒介契約書(売却依頼書)を交わし、該当物件の情報を整理し、買主(購入希望者)さんにいつでも説明できるように情報化しておくのですが、殆どの場合、すぐには流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せず、一般に公開しません。(レインズには載せても非公開とすることが出来ます)

*2:不動産流通機構:レインズ
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

ここからが、ユニークな我が国の不動産流通制度(媒介制度)のお話です。

我が国の不動産流通制度(媒介制度)は、売主さんから売却依頼を受け、同時に買主さんを直接探し、売主・買主さんの両方から手数料が貰える両手取引が可能です。
手数料が倍になるなんて、すごいですよね!
両手取引は、最高裁の判例でも民法で禁じている「双方代理」とは解釈されていません。

つまり不動産会社の営業担当者は、売主さんが自分の物件を売る活動をする際の事務的な業務や買主さんを探す手助けをしていると解釈されており、双方代理には当たらないとされているのです。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1613
媒介業者は、売主の代理人として行動したり、買主の代理人として行動するわけではなく、また、契約の一方の当事者になるわけでもないので、何ら民法第108条の双方代理や自己契約の禁止規定に抵触するものではない。単に、媒介の受託者として、売主・買主双方に対し、それぞれ公正中立な媒介業務を行うべく「善管注意義務」と「報告義務」などの受託者としての義務を負うに過ぎない(民法第656条、第644条、第645条等)。

不動産会社としては、当然に利益の最大化を図るのは当然であり、最大化に向け企業努力しないのは、企業として失格です。
なので
本来、買主(購入検討者)さんの為の情報化であるにも関わらず、不動産会社は、自社で買主さんを探す過程でとても面白い事に、不動産情報の買主(購入検討者)さんに対する公開までに段階を踏むことになります。

その結果、不動産情報は

1.公開情報
2.二次情報
3.未公開情報
4.非公開情報
5.潜在情報

の段階的に分けられることになります。

次回は、1.~5.の各段階情報について詳しく解説いたします。

不動産に「掘り出し物」はあるのでしょうか? パート1

有ります!

ズバリ!みなさんの「掘り出し物」は相場の10%が限度です。
例えば2,000万円が相場のマンションの場合、1,800万円で買うことができれば凄い「掘り出し物」です。極レアではありますが、これぐらいで買えることがあります。(とてもラッキーですね。)

でもこれ以上は無理です。これだけ安ければ、買いたい買主さんが他にもいくらでもいるからです。
ですから、相場の15%も安い物件はほぼ存在しません。そこまで安くしなくても売れてしまうからです。

面白い事に相場の20%安い物件は存在します。でも、一般の買主さんが買う事はできません。なぜか?「プロ」そう不動産会社が買ってしまうからです。

そもそも不動産情報には、みなさんが見る事の出来る「公開情報」と普段みなさんがなかなか見る事のできない「水面下の情報」があります。
「公開情報」とは、みなさんがスマホやPCでいつでも見れる情報や不動産会社へ行き紹介してもらえる(※1)レインズ情報などです。

※1:レインズ情報
レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

「水面下の情報」とは、未・非公開情報や市場に出る前の潜在情報、不動産会社各社それぞれが少しづつもっている情報です。実はこれらの物件の売主の売却理由には様々なものがあり、現実の社会の厳しさを垣間見ることができます。

「水面下の情報」の売却理由を大きく二つに分けてみますと
①ポジティブ(前向きな理由)
②ネガティブ(後向きな理由)
と言うとなんだかかよくわかりませんが、

①のポジティブ(前向きな理由)な理由の場合は全然問題なく、水面下でいい物件から順番に売れて行き、売れなければやがて「公開情報」となるものです。

一方、②ネガティブ(後向きな理由)な具体的理由は

❶住宅ローンが払えなくなった
❷何らかの理由で急いで換金する必要がある場合
❸相続財産を分割するため

などの理由で、要するに早くお金に換え、返済に充てたり分けたりする必要がある場合と言えます。中には競売などの情報として公開される場合があります。

ネガティブな売却理由の場合はとんでもない「掘り出し物」と言う事になりますが、残念ながら一般の買主さんはほぼ買うことができません。
ここが不動産屋さんの不動産屋さんたる所以で、このような情報は不動産会社に真っ先に入り、どこかの不動産会社が再販商品として、または自社資産として買い取ることになるからです。

買取価格はケース・バイ・ケースですが、概ね相場の20%OFFが一つの目安です。
相場が2,000万円のマンションの場合は1,600万円と言うことになります。

一般の買主さんからすればよだれの出るような物件ですが、
不動産会社はこの買い取った物件(居住用の場合)をほとんどの場合、商品として再販して、市場に2,000万円で売りに出されることになります。

なぜ、相場の20%OFFが不動産会社が買い取る目安になるかというと買取→
再販→回収(決済)までに下記の諸費用が必要だからです。

  1. 買取時に仲介会社に支払う手数料が約55万円
  2. 登記費用(所有権移転・抵当権設定・司法書士手数料等)数十万円
    精算金(固定資産税・管理費等)数万円
  3. 室内手直し費用が数十万円(3~5%程度)
  4. 銀行よりの借入費用・金利の支払い(数十万円:再販時の決算時まで)
  5. 再販時の不動産会社に支払う仲介手数料(2,000万円で再販の場合)68万円
  6. 売却益に対する税金

上記をすべて考慮してスムーズに再販できた場合、約150万円強の利益となります。
約250万円が経費として消えていき、なかなか売れず回収が遅れるようなことがあれば銀行からの借入金の金利の支払いや広告経費がかさみ利益がどんどん減って行き最悪は赤字も覚悟しなければなりません。
ということで如何に不動産会社と言えどもこれ以上は高く買う事はなかなか難しようです。

人気マンションの場合はすぐ売れるのでもう少し高く買います。
しかし、一戸建ての買取は物件の総額や室内の保守状態で大きく変わる場合があるのと、再販時の買主さんの評価にばらつきがあり不動産会社と言えどもとても難しいものがあります。
逆に、如何に不動産会社と言えども20%以上安く買おうとするとライバルとの争いに負けてしまうのでおのずと買取の相場ができてしまうのです。

「掘り出し物」は、みなさんが買うことのできる「掘り出し物」の物件と不動産会社が買う「商品」としての「掘り出し物」の二重価格構造になっています。

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