高く売りたい!安く買いたい!パート4

二番目に影響力の強いのが

❷お部屋の保守状態の良し悪しです。
当然の事ですが室内が傷だらけの物件と丁寧に使用されている物件では、その時点で購入検討者の印象が違います。
「だいぶリフォーム費用がかかりそう」と感じるのと「手直ししなくてもそのまま住めそう」と感じるのとでは取引価格に大きく影響するのは当たり前のことです。

ましてや、2年前に200万円かけてシステムキッチン・水回りの取り換え(浴室・洗面化粧台・給湯器)・全室クロスの張替をリフォームした物件と分譲当時の仕様のままの物件ではどうでしょう?
佐海さんなら、迷わず2,100万円だしてもリフォームした物件を買います。
みなさんの大半も同じ選択をされるでしょう。

ただし、2年前にリフォームに500万円かけたからと言って、物件の価格は2,000万円から2,500万円にはなりません。
前回お話ししたように、2,000万円の予算で物件を探している買主は2,500万円を出さないし出せないためで、一方で2,500万円の予算で物件を探している買主はもう一段高いスペックの物件を探しているため、検討の対象物件ではないからです。
ましてそのリフォーム工事が8年前だったりした場合はほぼ評価されません。

また、リフォームも程度もので、あまりにも個性の強いリフォームや元の間取を変えたもの、例えば3LDKを2LDKまた1LDKにしたものはせっかく大金をかけても価格に反映されない場合が多いです。
少子化と言えどもまだまだ間数が必要な買主さんが多いためです。

たまたま、ぞっこん気に入った方がいた場合は評価され価格に反映される場合がありますが、これはレアなケースなので、期待して上乗せした価格で売りに出すとなかなか売れず、結局は二次情報(価格の見直しなどをして改めて売りに出す物件)となる場合が多いようです。

初めからリノベーション(全改修リフォーム)する事を前提で物件探しをする場合は、保守状態の余りよくない1,900万円の物件の方がラッキーと言えるかもしれませんね。

以上は、買主さん目線のお話しです。
一方、売主さんの目線で言えば、普段からお部屋を大切に使うだけで200万円(10%)の差が出る可能性があると言うことです。

ここでひとつ、簡単に買主さんの印象を良くする秘訣をご紹介しましょう。
住宅の売却物件の場合、ほとんどはまだ居住中での内覧になるため、当然家具や荷物がお部屋の中にある状態で買主に見られてしまう事になります。
売却すれば引っ越しするのだから、事前にお部屋の中にある不要な物を片付けて整理していき、露出している荷物を出来るだけ少なくし、お部屋を広く見せることです。

買主はお部屋の内覧の際、事前に物件資料を見てお部屋の間取・面積を重視して内覧に臨みます。
マンションの場合は特に柱や梁がお部屋の内部に一部出ていることが多く、買主は内覧前のイメージより狭く感じるのが殆どです。ましてやお部屋の家具や荷物が多く、イメージしていた以上に狭く感じてしまうと保守状態の良し悪しの前に検討対象外となり、なかなか買主さんが寄り付きません。
結果、値下げして割安感を出して売り切ることとなります。

また大都市で中古の一戸建を売却する場合、お隣との間(空間)をあまり確保できていない場合が多く、建物のメンテナンスや万一の火災時などの避難通路の確保などを考えた場合、室内同様整理しておくのが必要です。

要するに、マンションであれ一戸建あれ、室内であれ外部であれ、何も無いのが一番であると言う事です。
新築住宅が綺麗で広く見える理由、これが究極の答えです。

次回は最後の三つ目の理由と、一つ目から三つ目までを総括したいと思います。