そもそも不動産情報ってなに!?パート3

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は
3.未公開情報
4.非公開情報

…の違いなどについて、ご説明します。
多くのみなさんは、「未公開情報・非公開情報って、なに?」と思われるでしょうね。

不動産情報の本丸、未公開情報・非公開情報

氷山の例えで言いますと、
公開情報:未・非公開情報 = 3:7 くらいのイメージです。

そうです、圧倒的に未・非公開情報の方が多いのです。
そして買主にとって新鮮で価値の高い情報が多いのも圧倒的に未・公開情報です。
「ウソ!」と思われるでしょうが、これが事実です。

不動産情報ははじめ、すべて未・非公開情報なのです。
そしてよい物件から順番に売れて行き、水面下で売れなかった物件がやがて、ネットの不動産情報サービスなどでみなさんがいつでも目のすることができる公開情報となるのです。

未公開情報とは?

言葉通りに解釈すると、未だ公開していない情報と言うことになりますが、不動産流通システムではもう一つの意味があり、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がある仲介物件情報と言う意味があります。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である、全国4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

日本の不動産流通システムは媒介制度

少し専門的になってしまいますが、不動産情報をお話しする際に避けられないのでお話ししましょう。日本の不動産流通システムでは、売主から売却を依頼される際、媒介契約を締結することになります。

媒介契約は下の三種類があります。

①一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができます。
レインズ登録義務なし
業務報告の義務なし
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

②専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができません。
レインズに契約締結後実働7日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます

③専属専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することはできません。
レインズに契約締結後実働5日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

一般媒介契約以外は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務があり、不動産会社で言うところの未公開情報とは、この②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した物件情報のことを言います。

未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません

②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した場合、レインズに登録する事になるのですが、なぜかルールとして不動産会社は登録までに7日なり5日の多少の時間が与えられています。

登録までのわずかな時間の間で、不動産会社はこの情報の物件を買ってくれる買主を必死で探すことになります。

運よく買主を探すことができれば両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)ができ、「めでたしめでたし」なのですが、時間内に探せなければレインズに登録し他の不動産会社と情報を共有し、買主の紹介を受け共同仲介:片手取引となるわけです。

ところが、すぐにそうならないところが日本の流通システムの不思議なところで、実態はまだまだルール通りレインズに登録しない不動産会社が多く、価値の高い情報ほど両手取引を目指して買主を水面下で探し続けることになります。
レインズの設立意義通り円滑な流通システムとはならないのが現場です。

また、レインズに登録しても「広告一切禁止」等の制約入りの登録で他社に広告活動をさせないようにできるルールとなっているのです。
これは狭義の意味での非公開情報になります。

まとめ

不動産情報は初め、すべて未・非公開情報です。

未・非公開情報こそが不動産情報の本丸です。質・量ともに価値の高い情報が多く、水面下でいい情報から売れてしまい、公開されることはありません。

不動産会社は、両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)がしたいので買主を自ら探したいと思っています。

なので、未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません。
価値の高い情報ほど公開されない傾向があります。

要するに、買主が新鮮で価値の高い情報を手に入れるには、不動産会社の直接のお客さんになっておかなければなりません。
それも2~3社程度ではなく100社単位の不動産会社のお客さんになっておく必要があります。

長くなりましたので、公開情報のお話と、未・非公開情報との違いについては、次回でご説明いたします。