そもそも不動産情報ってなに!?パート1

こんにちは、佐海のおっちゃんです。
今日は不動産情報の情報化について、みなさんに分かりやすくお届けします。

みなさんにお聞きしますが、不動産情報ってなんでしょうか?

まず

①だれが?
②いつ?
③どのようにして?
④誰のために?

みなさんにお伝えするのでしょう?

答えは…?

①だれが?
不動産会社の営業担当者です。

②いつ?
不動産会社の営業担当者が売却希望者(売主)の依頼を受け
→調査→査定→値付け(売り出し価格)→媒介契約を締結し、それから行われます。

③どのようにして?
不動産会社の営業担当者が、売主と媒介契約書(売却依頼書)の中で取り決めた売買価格や引渡し時期等と、営業担当者が調査した該当物件のいろいろな情報を、一定のルール(*1)のもと情報を整理し情報化します。

④誰のために?
買主(購入検討者)さんのみなさんにお伝えできるよう情報化します。

*1:ルール
不動産情報をみなさんにお伝えする場合、記載しなければならない最低限の記載事項と、真逆に記載・表示してはならない文書(文言)等の取決めが、「宅地建物取引業法等」並びに「不動産の表示に関する公正競争規約」等で決められています。
要は、最低限の情報提供と紛らわしい表現やあおった表現を禁止しています。

では、なぜ情報化するのでしょうか?

なぜルールを決めてまで情報化するのでしょうか!?
不動産会社共通の流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せ、公開情報として流通させることにより、スピーディーな取引を実現するために情報化するわけです。
しかし、それがなかなか行われていないのが我が国の不動産情報・市場の実情です。

不動産会社の営業担当者は、売主と媒介契約書(売却依頼書)を交わし、該当物件の情報を整理し、買主(購入希望者)さんにいつでも説明できるように情報化しておくのですが、殆どの場合、すぐには流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せず、一般に公開しません。(レインズには載せても非公開とすることが出来ます)

*2:不動産流通機構:レインズ
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

ここからが、ユニークな我が国の不動産流通制度(媒介制度)のお話です。

我が国の不動産流通制度(媒介制度)は、売主さんから売却依頼を受け、同時に買主さんを直接探し、売主・買主さんの両方から手数料が貰える両手取引が可能です。
手数料が倍になるなんて、すごいですよね!
両手取引は、最高裁の判例でも民法で禁じている「双方代理」とは解釈されていません。

つまり不動産会社の営業担当者は、売主さんが自分の物件を売る活動をする際の事務的な業務や買主さんを探す手助けをしていると解釈されており、双方代理には当たらないとされているのです。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1613
媒介業者は、売主の代理人として行動したり、買主の代理人として行動するわけではなく、また、契約の一方の当事者になるわけでもないので、何ら民法第108条の双方代理や自己契約の禁止規定に抵触するものではない。単に、媒介の受託者として、売主・買主双方に対し、それぞれ公正中立な媒介業務を行うべく「善管注意義務」と「報告義務」などの受託者としての義務を負うに過ぎない(民法第656条、第644条、第645条等)。

不動産会社としては、当然に利益の最大化を図るのは当然であり、最大化に向け企業努力しないのは、企業として失格です。
なので
本来、買主(購入検討者)さんの為の情報化であるにも関わらず、不動産会社は、自社で買主さんを探す過程でとても面白い事に、不動産情報の買主(購入検討者)さんに対する公開までに段階を踏むことになります。

その結果、不動産情報は

1.公開情報
2.二次情報
3.未公開情報
4.非公開情報
5.潜在情報

の段階的に分けられることになります。

次回は、1.~5.の各段階情報について詳しく解説いたします。