そもそも不動産情報ってなに!?パート3

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は
3.未公開情報
4.非公開情報

…の違いなどについて、ご説明します。
多くのみなさんは、「未公開情報・非公開情報って、なに?」と思われるでしょうね。

不動産情報の本丸、未公開情報・非公開情報

氷山の例えで言いますと、
公開情報:未・非公開情報 = 3:7 くらいのイメージです。

そうです、圧倒的に未・非公開情報の方が多いのです。
そして買主にとって新鮮で価値の高い情報が多いのも圧倒的に未・公開情報です。
「ウソ!」と思われるでしょうが、これが事実です。

不動産情報ははじめ、すべて未・非公開情報なのです。
そしてよい物件から順番に売れて行き、水面下で売れなかった物件がやがて、ネットの不動産情報サービスなどでみなさんがいつでも目のすることができる公開情報となるのです。

未公開情報とは?

言葉通りに解釈すると、未だ公開していない情報と言うことになりますが、不動産流通システムではもう一つの意味があり、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務がある仲介物件情報と言う意味があります。

不動産流通機構:レインズ(*1)
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である、全国4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

日本の不動産流通システムは媒介制度

少し専門的になってしまいますが、不動産情報をお話しする際に避けられないのでお話ししましょう。日本の不動産流通システムでは、売主から売却を依頼される際、媒介契約を締結することになります。

媒介契約は下の三種類があります。

①一般媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができます。
レインズ登録義務なし
業務報告の義務なし
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

②専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することができません。
レインズに契約締結後実働7日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます

③専属専任媒介契約
依頼者は、複数の不動産会社に売却依頼することはできません。
レインズに契約締結後実働5日以内に登録義務あり
業務報告の義務あり
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。

一般媒介契約以外は、不動産流通機構:レインズ(*1)に登録義務があり、不動産会社で言うところの未公開情報とは、この②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した物件情報のことを言います。

未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません

②専任媒介契約 ③専属専任媒介契約 を締結した場合、レインズに登録する事になるのですが、なぜかルールとして不動産会社は登録までに7日なり5日の多少の時間が与えられています。

登録までのわずかな時間の間で、不動産会社はこの情報の物件を買ってくれる買主を必死で探すことになります。

運よく買主を探すことができれば両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)ができ、「めでたしめでたし」なのですが、時間内に探せなければレインズに登録し他の不動産会社と情報を共有し、買主の紹介を受け共同仲介:片手取引となるわけです。

ところが、すぐにそうならないところが日本の流通システムの不思議なところで、実態はまだまだルール通りレインズに登録しない不動産会社が多く、価値の高い情報ほど両手取引を目指して買主を水面下で探し続けることになります。
レインズの設立意義通り円滑な流通システムとはならないのが現場です。

また、レインズに登録しても「広告一切禁止」等の制約入りの登録で他社に広告活動をさせないようにできるルールとなっているのです。
これは狭義の意味での非公開情報になります。

まとめ

不動産情報は初め、すべて未・非公開情報です。

未・非公開情報こそが不動産情報の本丸です。質・量ともに価値の高い情報が多く、水面下でいい情報から売れてしまい、公開されることはありません。

不動産会社は、両手取引(売主・買主両方から手数料が貰える)がしたいので買主を自ら探したいと思っています。

なので、未公開情報のすべてがレインズに登録されるわけではありません。
価値の高い情報ほど公開されない傾向があります。

要するに、買主が新鮮で価値の高い情報を手に入れるには、不動産会社の直接のお客さんになっておかなければなりません。
それも2~3社程度ではなく100社単位の不動産会社のお客さんになっておく必要があります。

長くなりましたので、公開情報のお話と、未・非公開情報との違いについては、次回でご説明いたします。

そもそも不動産情報ってなに!?パート2

こんにちは、佐海のおっちゃんです。

今日は不動産情報の段階的に分けられた

1.公開情報
2.二次情報
3.未公開情報
4.非公開情報
5.潜在情報

について詳しくご説明していきます。
馴染みのない言葉もあり、分かりやすい方から順番にご説明します。

まず 5.潜在情報 …とは?

不動産情報を説明する場合、佐海のおっちゃんはよく氷山を例えに説明します。
氷山は、みなさんもよくご存知の通り、冷たい海に浮かんでいる氷の塊で、見えている部分が全体の1割で、見えていない水面下の部分が9割です。
後ほど、詳しくご説明しますが、不動産情報も見えていない水面下の情報のほうが圧倒的に多く、氷山に似ているので氷山を例えに説明します。

潜在情報とは、氷山の近くの海水の部分とお考えください。
売却希望者が不動産会社に売却の相談をしている媒介契約前の情報です。(将来売却する可能性のある物件全体を差す場合もあります)

実は、これがとても価値の高い情報なのです。

不動産会社に売却の相談をしている情報とは、近々に売却の可能性の高い物件情報のことを差し、不動産会社の担当者は、両手取引実現のためこの段階での情報を巧みに利用します。
この様な段階の潜在情報をどれくらい沢山もっているかで、不動産流通業界では、その営業マンの実力が分かると言われています。

本気度の高い買主(購入希望者)さんが現れた場合、手持ちの情報化された物件情報でマッチングするものが無い場合、その営業担当者の持っている潜在情報の出番です。

不動産営業は、例え会社が変わってもまじめにコツコツとキャリアを積んで行くと、営業マンは売主・買主さんとの数多くのご縁ができます。
その縁の数と強さが、その営業担当者の実力なのです。

こんな会話が現場ではあります。

以前からお付き合いのあるAさん
「あなたはとも長い付き合いになりましたね。」

不動産会社の営業担当者
「いつも何かとお声がけいただきまして、ありがとうございます。」

以前からお付き合いのあるAさん
「じつは、○○駅前の○○分譲マンションを10年前に買って知り合いに貸していたのですが、来月出るらしいので、賃貸のお世話していただけますか?」

不動産会社の営業担当者
「はい、喜んでお世話させていただきます」

以前からお付き合いのあるAさん
「表立って売りに出すのはいやだけど、いい買主さんがいれば売ってもいいですよ。どちらか早い方で、お任せいたしますのでよろしくお願いします。」

不動産会社の営業担当者
「承知いたしました。」

不動産営業を長年していると、これに似たケースは大なり小なり必ずあります。
そう言う縁の数の多さと強さが、その営業担当者のスケール感であり実力と言っても過言ではありません。

当然、営業担当者としては依頼内容に沿って営業活動をするわけで、賃貸人の募集の準備もしながら、本気度の高い買主(購入希望者)さんから順番に物件情報として紹介するわけです。
このような潜在情報を提供された買主(購入希望者)さんは、ライバルが少なく時間をかけて交渉できます。住まいの購入を絶対に失敗したくない買主(購入希望者)さんとしては、納得感の高い購入決定プロセスを実現できます。

本気度の高い買主(購入希望者)さんほど、この様な新鮮でレアな情報について、交渉の余地があり、いかに価値の高い情報であるかの理解ができている方が多く、スムーズに契約・成約まで行くケースが多いようです。

営業担当者としては、売主さんからはますます信頼されご縁が強くなります。
また、新たな買主さんとのご縁ができ、ますます自分のキャリアが充実する事になり、いいことずくめです。
所属している不動産会社は、経費と時間をほとんど掛けず両手取引ができ、利益の最大化を実現でき言うことなしです。

正に、「三方よし」ですね。

いかがですか、お分かりになりましたか?
潜在情報とは、それほど価値の高い情報なのです。

ただし、この潜在情報を知るためには、絶対条件として「営業担当者の直接の買主(購入希望者)」、すなわちお客さんになっていないと絶対に教えてもらえません。

ですが、理屈自体は簡単です。
すべての不動産会社の営業担当者の直接のお客さんに、なっておけばいいだけの事です。

でも、全然知らない数えきれないほどの不動産会社と直接繫がるなんて無理があるし、うるさくていやですよね。
電話とメールで頭おかしくなってしまいますね!
できればみなさんの多くは、周りに知られることなく、希望条件に合ったしかもお買い得な物件を買い、絶対失敗したくないと考えていますよね

でも、そんな事できますか?できるウェブサービスはあります。

次回は

3.未公開情報
4.非公開情報

の違いについて、ご説明します。

これもまた、みなさんにとっては興味深いものがありますよ!

そもそも不動産情報ってなに!?パート1

こんにちは、佐海のおっちゃんです。
今日は不動産情報の情報化について、みなさんに分かりやすくお届けします。

みなさんにお聞きしますが、不動産情報ってなんでしょうか?

まず

①だれが?
②いつ?
③どのようにして?
④誰のために?

みなさんにお伝えするのでしょう?

答えは…?

①だれが?
不動産会社の営業担当者です。

②いつ?
不動産会社の営業担当者が売却希望者(売主)の依頼を受け
→調査→査定→値付け(売り出し価格)→媒介契約を締結し、それから行われます。

③どのようにして?
不動産会社の営業担当者が、売主と媒介契約書(売却依頼書)の中で取り決めた売買価格や引渡し時期等と、営業担当者が調査した該当物件のいろいろな情報を、一定のルール(*1)のもと情報を整理し情報化します。

④誰のために?
買主(購入検討者)さんのみなさんにお伝えできるよう情報化します。

*1:ルール
不動産情報をみなさんにお伝えする場合、記載しなければならない最低限の記載事項と、真逆に記載・表示してはならない文書(文言)等の取決めが、「宅地建物取引業法等」並びに「不動産の表示に関する公正競争規約」等で決められています。
要は、最低限の情報提供と紛らわしい表現やあおった表現を禁止しています。

では、なぜ情報化するのでしょうか?

なぜルールを決めてまで情報化するのでしょうか!?
不動産会社共通の流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せ、公開情報として流通させることにより、スピーディーな取引を実現するために情報化するわけです。
しかし、それがなかなか行われていないのが我が国の不動産情報・市場の実情です。

不動産会社の営業担当者は、売主と媒介契約書(売却依頼書)を交わし、該当物件の情報を整理し、買主(購入希望者)さんにいつでも説明できるように情報化しておくのですが、殆どの場合、すぐには流通媒体・経路(不動産流通機構:レインズ*2)に載せず、一般に公開しません。(レインズには載せても非公開とすることが出来ます)

*2:不動産流通機構:レインズ
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

ここからが、ユニークな我が国の不動産流通制度(媒介制度)のお話です。

我が国の不動産流通制度(媒介制度)は、売主さんから売却依頼を受け、同時に買主さんを直接探し、売主・買主さんの両方から手数料が貰える両手取引が可能です。
手数料が倍になるなんて、すごいですよね!
両手取引は、最高裁の判例でも民法で禁じている「双方代理」とは解釈されていません。

つまり不動産会社の営業担当者は、売主さんが自分の物件を売る活動をする際の事務的な業務や買主さんを探す手助けをしていると解釈されており、双方代理には当たらないとされているのです。

参考:公益財団法人 不動産流通推進センター
https://www.retpc.jp/archives/1613
媒介業者は、売主の代理人として行動したり、買主の代理人として行動するわけではなく、また、契約の一方の当事者になるわけでもないので、何ら民法第108条の双方代理や自己契約の禁止規定に抵触するものではない。単に、媒介の受託者として、売主・買主双方に対し、それぞれ公正中立な媒介業務を行うべく「善管注意義務」と「報告義務」などの受託者としての義務を負うに過ぎない(民法第656条、第644条、第645条等)。

不動産会社としては、当然に利益の最大化を図るのは当然であり、最大化に向け企業努力しないのは、企業として失格です。
なので
本来、買主(購入検討者)さんの為の情報化であるにも関わらず、不動産会社は、自社で買主さんを探す過程でとても面白い事に、不動産情報の買主(購入検討者)さんに対する公開までに段階を踏むことになります。

その結果、不動産情報は

1.公開情報
2.二次情報
3.未公開情報
4.非公開情報
5.潜在情報

の段階的に分けられることになります。

次回は、1.~5.の各段階情報について詳しく解説いたします。

不動産に「掘り出し物」はあるのでしょうか? パート2

ここで、みなさんにお聞きしたいのですが、みなさんにとって「掘り出し物」とはなんでしょうか?

特に、「住まい」と言うのはみなさんにとって生活の基盤であり安らぎの空間で癒しの場でなければなりません。

その為にみなさんは絶対に失敗したくないと考えます。
騙されて高い物を押し付けられてしまうかもしれないと言う恐怖感からくる価格への欲求。
恐らくそれが「掘り出し物」へのあこがれ・欲求となって表れているのではないでしょうか?

自分の「住まい」は○千万円で手に入れることができた、相場の○百万円も安く買え「掘り出し物」だった!と言う訳です。

しかし「掘り出し物」の定義は価格だけでしょうか?

例えば

相場2,000万円のマンションの場合、2年前に300万円かけてリフォームした物件を2,000万円で買えたらどうでしょう?

また

同じマンションの同じ面積の住戸で東南角部屋が2,000万円で買えたらどうでしょう?

価格に対して物件の価値:スペック(※1)が高いとか、その反対に物件の価値:スペックに対して価格が安い物件が手に入るとしたらあなたはその時どう思いますか?
これは「買い得だ」と思いますよね!

※1:スペック
スペック(spec)は「仕様(機械などの構造や性能)」という意味の言葉です。不動産では土地の場合「面積」「方角」「立地」「高低差」などで、マンションでは「専有面積」「築年数」「保守状態」「角部屋」などの希少性などにも含まれます。

不動産は「価格」と「スペック」とのバランスでなりたっています。

数字に置き換えて言いますと
「価格:1.0」VS「スペック:0.9」の場合は
価格が相場でスペックが低い場合、高い物件と言う評価を受けます。

「価格:1.1」VS「スペック:1.0」の場合は
価格が相場より高くてスペックが標準の場合、高い物件と言う評価を受けます。

「価格:0.9」VS「スペック:1.0」の場合は
価格が相場より安くてスペックが標準の場合、安い物件と言う評価を受けます。

「価格:1.0」VS「スペック:1.1」の場合は
価格が相場でスペックが高い場合、安い物件と言う評価を受けます。

以上は、当たり前の話しなのですが、みなさんにとって「掘り出し物」の定義は2種類あります。

①相場に対して安い「価格」の物件
②相場に対して高い「スペック」の物件

②は少し分かりづらいですが、マンションであれば、東南角部屋・ルーフテラス付などをお考えいただければ分かり易いのではないでしょうか。

要するに、良い意味で如何に「ギャップ」のある物件を探す事ができるかなのです。

何よりも①の「価格」を優先する場合は、いかにして相場より安い物件を探すかで、こだわりや将来の換金性などを考慮する場合は②の方がいいですよね。

では、このような「掘り出し物」を手に入れるにはどうすればいいのでしょう?

不動産会社はこのような情報は一般に情報公開しません。
不動産会社は直接繋がっている買主さんから随時、情報提供します。
いなければ探します。

それは、売主・買主さん両方から手数料が貰える。(※2)両手取引がしたいからです。

なので買主さんは、このような情報を不動産会社から提供してもらおうと思えば不動産会社と直接繋がっておく必要があるのです。

しかも、できるだけ多くの。

でも、全然知らない100社単位の不動産会社と直接繫がるなんて無理があるし、うるさくていやですよね。(電話とメールで頭おかしくなってしまいますね!)

できればみなさんの多くは、周りに知られることなく希望条件に合った、しかもお買い得な物件を買い、絶対失敗したくないと考えていますよね。

ネット社会の現在、このような「お買い得」物件をもっと簡単にしかも安全に手に入れる方法はないのでしょうか?

最後に。

確かに「掘り出し物」は魅力のある物件であることは疑う余地のない事実なのですが、そう簡単には巡り合う事ができないのも事実で、みなさんの従来の探し方では、よほどのラッキーが無ければ限りなく可能性は低いとしか言いようがないのが現実です。

ただ一つだけ確信をもってお伝えできるのは、購入の決断をする時にみなさんは購入しようとしている物件に自分自身がどれほど納得しているかが重要です。

それは探す過程までさかのぼって総合的にその「購入する」と言う自分自身の「決断」を自分自身に納得させられるかであり、「私はここまでして探し、この物件に巡り合うことが出来これ以上の物件はないと確信できる、この物件の購入を決断するのは間違いではない」と思えるかです!

不動産に「掘り出し物」はあるのでしょうか? パート1

有ります!

ズバリ!みなさんの「掘り出し物」は相場の10%が限度です。
例えば2,000万円が相場のマンションの場合、1,800万円で買うことができれば凄い「掘り出し物」です。極レアではありますが、これぐらいで買えることがあります。(とてもラッキーですね。)

でもこれ以上は無理です。これだけ安ければ、買いたい買主さんが他にもいくらでもいるからです。
ですから、相場の15%も安い物件はほぼ存在しません。そこまで安くしなくても売れてしまうからです。

面白い事に相場の20%安い物件は存在します。でも、一般の買主さんが買う事はできません。なぜか?「プロ」そう不動産会社が買ってしまうからです。

そもそも不動産情報には、みなさんが見る事の出来る「公開情報」と普段みなさんがなかなか見る事のできない「水面下の情報」があります。
「公開情報」とは、みなさんがスマホやPCでいつでも見れる情報や不動産会社へ行き紹介してもらえる(※1)レインズ情報などです。

※1:レインズ情報
レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。

「水面下の情報」とは、未・非公開情報や市場に出る前の潜在情報、不動産会社各社それぞれが少しづつもっている情報です。実はこれらの物件の売主の売却理由には様々なものがあり、現実の社会の厳しさを垣間見ることができます。

「水面下の情報」の売却理由を大きく二つに分けてみますと
①ポジティブ(前向きな理由)
②ネガティブ(後向きな理由)
と言うとなんだかかよくわかりませんが、

①のポジティブ(前向きな理由)な理由の場合は全然問題なく、水面下でいい物件から順番に売れて行き、売れなければやがて「公開情報」となるものです。

一方、②ネガティブ(後向きな理由)な具体的理由は

❶住宅ローンが払えなくなった
❷何らかの理由で急いで換金する必要がある場合
❸相続財産を分割するため

などの理由で、要するに早くお金に換え、返済に充てたり分けたりする必要がある場合と言えます。中には競売などの情報として公開される場合があります。

ネガティブな売却理由の場合はとんでもない「掘り出し物」と言う事になりますが、残念ながら一般の買主さんはほぼ買うことができません。
ここが不動産屋さんの不動産屋さんたる所以で、このような情報は不動産会社に真っ先に入り、どこかの不動産会社が再販商品として、または自社資産として買い取ることになるからです。

買取価格はケース・バイ・ケースですが、概ね相場の20%OFFが一つの目安です。
相場が2,000万円のマンションの場合は1,600万円と言うことになります。

一般の買主さんからすればよだれの出るような物件ですが、
不動産会社はこの買い取った物件(居住用の場合)をほとんどの場合、商品として再販して、市場に2,000万円で売りに出されることになります。

なぜ、相場の20%OFFが不動産会社が買い取る目安になるかというと買取→
再販→回収(決済)までに下記の諸費用が必要だからです。

  1. 買取時に仲介会社に支払う手数料が約55万円
  2. 登記費用(所有権移転・抵当権設定・司法書士手数料等)数十万円
    精算金(固定資産税・管理費等)数万円
  3. 室内手直し費用が数十万円(3~5%程度)
  4. 銀行よりの借入費用・金利の支払い(数十万円:再販時の決算時まで)
  5. 再販時の不動産会社に支払う仲介手数料(2,000万円で再販の場合)68万円
  6. 売却益に対する税金

上記をすべて考慮してスムーズに再販できた場合、約150万円強の利益となります。
約250万円が経費として消えていき、なかなか売れず回収が遅れるようなことがあれば銀行からの借入金の金利の支払いや広告経費がかさみ利益がどんどん減って行き最悪は赤字も覚悟しなければなりません。
ということで如何に不動産会社と言えどもこれ以上は高く買う事はなかなか難しようです。

人気マンションの場合はすぐ売れるのでもう少し高く買います。
しかし、一戸建ての買取は物件の総額や室内の保守状態で大きく変わる場合があるのと、再販時の買主さんの評価にばらつきがあり不動産会社と言えどもとても難しいものがあります。
逆に、如何に不動産会社と言えども20%以上安く買おうとするとライバルとの争いに負けてしまうのでおのずと買取の相場ができてしまうのです。

「掘り出し物」は、みなさんが買うことのできる「掘り出し物」の物件と不動産会社が買う「商品」としての「掘り出し物」の二重価格構造になっています。

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