高く売りたい!安く買いたい!パート5

三番目に影響力の強いのが

❸買替の場合です。

今住んでいる「住まい」を売却して、新しい「住まい」を購入する買替のケースです。
買替はほとんどの場合、売却と購入が同時進行するうえに、新しく購入する「住まい」の決済日が決定しています。
いま住んでいる「住まい」を売却しその売却資金で住宅ローンの残債(*1)を返却し、新しく購入した「住まい」の新たな住宅ローンを組む、あるいは購入資金の一部にするのが一般的なためです。おのずと、いま住んでいる「住まい」の売却リミットが決まっているので、どうしても割安感のある売出し価格で市場に出す場合が多くなります。

(*1)残債
住宅ローンなどの借入金の返済した額の残りの債務(元金)のこと

ゆっくりと時間をかけて売るための「つなぎローン」という手段もありますが、諸費用・金利を考えると結局早期に売った場合より手残りが少なくなる結果も考えられるため、一概には賢明な方法とは言えません。

買替は決してレアなケースではありません。特に分譲マンションの場合は常に売却理由の上位にあるため売主の足元を見るようです。
買主の立場から言えば売主の売却理由が事前に分かり、値段交渉で有利に交渉を進められる場合も考えられますが、売主の買替物件の引渡し期日が決まっており、明け渡しで譲歩を迫られる場合があるのも事実です。

概ね以上ですが、実際にはこれまでお話しした❶❷❸の理由が絡み合い、そのケースごとに取り引き「価格」が決定されています。

人気の中古マンションや地域では、そもそも売却物件が少ないために割高な価格でも早期に売れてしまいます。
「不動産は換金性の高い物件を買え」という言葉を聞いたことのある方も多いと思いますが、「住まい」でも将来売却する可能性がある場合は、割高感があるとしても人気の地域・物件を購入した方が売却の際に高く売れ、しかも売却計画がスムーズに行われるため精神的にも負担が少なくて済み、お金以上に価値があると言えるかもしれませんね。

それにしても、誰でも簡単に相場を知ることができる情報社会となった現在、売主さんには申し訳ないのですが、よほどのことが無い限り相場の5%以上で売れることはまずありません。

高額な買い物である「住まい」の買主さんは絶対に失敗したくない一心で周到に情報を集め比較検討しており、そんな人が割高な物件を買う事はないからです。
売りに出してもなかなか売れない時の売主さんのストレスは相当なもので、経験したことのある方ならよくおわかりですよね。

売主さんの売却計画の最終目的は、相場の範囲内の最高価格で、売りたい時に売れること、スムーズに売却計画を終えること、です。
それを実現する方法は、一度に多くの買主を集め競争原理を働かせることです。

買主さんの場合は売主さんと違い、もっと深刻です。
売主さんの場合、売却がゴールですが、買主さんの場合は買った物件にこれから「住み」生活が始まるからです。

つまり、購入の決断がず~っと付いてまわるため、絶対に後悔したくない失敗したくない、それが精神的な部分の多くを占めています。安らぎの場であるはずの「住まい」に対していつも「失敗した」などと思いたくないからです。
ましてや、とんでもなく割高な物件を買うなど論外でありえないことは言うまでもありません。