高く売りたい!安く買いたい!パート3

では、2つの問いを挙げましょう。

①みなさんは住まいをどれほど高く売ることができ、どれほど安く買えるのでしょうか?
(勿論、想定はバブル経済のような異常な時のお話しではありません。)

②不動産に「掘り出し物」はあるのでしょうか?

答えから申し上げましょう
①の答えは、
みなさんが一般的に取引することのできる居住用不動産の中古物件の場合、相場の5%前後の範囲で売買されています。

②の答えは
「掘り出し物」はあります。

それでは、それぞれの答えについてもう少し詳しくお話ししましょう。

①みなさんは住まいをどれほど高く売ることができ、どれほど安く買えるのでしょうか?

まずこちらについてお話しします。

例えば
大都市のとある駅から徒歩15分の中古マンション・築20年・3LDK・専有面積70㎡という物件の相場が2,000万円だとすれば、みなさんには概ね1,900万円~2,100万円の価格の差異の範囲で売り買いされています。

「前後5%も変わるの!」と思われる方と「前後5%しか変わらないの!」と思われる方の両方がいらっしゃるでしょうが、先にお断りしたように「みなさんが一般的に取引することのできる物件の場合」を想定してお話ししています。
分譲マンションを建築するような大きな土地や、都心の一棟売り収益物件などは市場環境が違います。
もっとも、いまお読みになっていただいているみなさんは、そのような物件には関心ありませんよね。

では、なぜこのように200万円(10%)もの差異が生じるのでしょう!?

三つほど原因がありますが、影響力の強い原因からお話します。

一番目に影響力が強いのが ❶同じ地域で同等レベルの売却物件がたくさんある場合です。

わかりやすいのが中古マンションの売却物件です。
総戸数120戸の中古マンションで年間平均12戸の売却物件がある場合、うまい具合に毎月1戸づつ売りに出る場合と、たまたま極端に1ヶ月に12戸が売りに出る場合ではどうでしょう?
後者の場合、供給過多になり相場が崩れるのは当然ですよね。

ここまで極端なことはないでしょうが、たまたま4〜5戸が売りに出る場合はよくあることです。
しかも近くに同等レベルの中古マンションも何棟かあり、それぞれ数戸づつ売却物件がある場合も当然供給過多になり、相場が崩れ、割安感を出さないと売れないと言うことになります。

でも、ご安心くださいそれでも1,900万円で売れていきます。
それは、すべての物件が一斉に1,900万円に値下げしないからです。
割安感がある物件から順番に売れて行きます。それが相場というものです。

買主さんの立場に立てば、値下げを決定した二次情報(価格を下げて改めて売りに出す物件)は割安感のあるお買い得な物件という事になりますが、残念ながらその情報は取り扱っている不動産会社の担当者でないと分からないので、その担当者と直接連絡を取り合う関係になっていないと事前に値下げの事実をいち早く知ることができず買えません。

なぜなら、既に担当者は「安くなれば買う買主」を見込客として掴んでいる場合が多く、一般に向けて情報公開せずともそれらの買主に売れてしまうからです。

以上は、買主さん目線のお話しですが、売主さんの目線でお話しすれば当然真逆となります。
同じマンションや付近のマンションに売り物件が無い時期を上手く見計らい売りに出せば、割高で売れる確率が数段高くなります。
しかし、2,100万円では売れますが2,500万円では売れません。

これは2,000万円の予算で探している買主は¥2,500万円は出さない、または出せないためで、一方で予算予算2,500万円で物件を探している買主はもう一段高いスペックの物件を探しており、検討の対象物件ではないからです。

もっとも売主さんの売却理由はそれぞれで、みなさんが計画的な売却を行えるとは限らないため、売却価格が相場の前後5%のブレ、200万円の差異が生じるのです。

都心部の中古戸建を売却する場合は分譲マンションの場合とは少し事情が違って来ます。
分譲マンションの場合は永住を前提に購入される方は少なく、20年~30年住んで買い替えする方が多いので流通量も多くあります。
中古戸建の場合は永住指向が強く、そもそも流通量自体が少ないために相対的に売り手市場で今のところ相場的に高く売れる場合が多いのですが、人気地域とそれ以外の地域や駅から徒歩圏内かバス便かで二極化が進んだ結果価格の格差が鮮明になって来ており、二極化の傾向は今後ますます顕著になるのは避けられないでしょう。

大都市周辺の高度成長時代に開発された大型ベッドタウンでは事情は真逆で、少子化の影響もあり売却するのにみなさん苦労されているようです。
この話は非常に重大なお話しなのでまた改めてお話ししたいと思います。

二番目以降の理由についてはまた次回お話ししましょう。